Privé tuin WWS-punten 2026 — rekenmodel per m²

Een privé tuin telt mee in rubriek 7 (Privébuitenruimten) van het WWS voor zelfstandige woonruimte. De score loopt van 1 punt voor een minimale eigen buitenruimte tot 15 punten als rubriek-cap. Voor een gemiddelde benedenwoning met 30-50 m² eigen tuin levert dat doorgaans 3-4 WWS-punten op — voor een achterhuis met 100 m² tuin makkelijk 6-8 punten. Geen privé buitenruimte = −2 punten (negatief). Daarmee is een tuin die je van gemeenschappelijk naar privé kantelt vaak één van de goedkoopste WWS-quickwins die er zijn: kosten €600-€2.500 voor afscheiden + eigen toegang, opbrengst 3-10 punten.

Hoe rubriek 7 werkt — de basistabel

Rubriek 7 waardeert privébuitenruimten (tuin, balkon, dakterras) op basis van oppervlakte, met een staffel die oploopt per 25 m². De cap voor de hele rubriek is 15 punten. Als er meerdere privébuitenruimten bij de woning horen (bv. balkon vóór + tuin achter), tellen ze samen op binnen die cap.

Bron: Huurcommissie beleidsboek WWS zelfstandige woonruimte — rubriek 7 (Privébuitenruimten) + Bijlage I bij de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte (Uhw), versie januari 2026.

De inrichtings-staffel onder 25 m² weegt of de ruimte als bruikbare buitenruimte herkenbaar is. Een tegelhokje van 4 m² zonder zit-mogelijkheid scoort lager dan een zorgvuldig ingerichte stadstuin van 20 m² met bestrating en groen.

Wat is "privé" volgens de Huurcommissie?

Een tuin telt alleen als rubriek-7 buitenruimte als hij exclusief bij de woning hoort. De Huurcommissie hanteert in de praktijk drie criteria:

1. Eigen toegang — vanuit de woning zelf, of via een aparte poort/looppad dat alleen voor deze huurder bedoeld is.
2. Visueel afgescheiden — fysieke afscheiding (schutting, hek, haag van minimaal ~150 cm) van naburige tuinen of gemeenschappelijke ruimte.
3. Geen gedeeld gebruik — buren of andere bewoners hebben geen looprecht of gebruiksrecht.

Een tuin die alleen via een gemeenschappelijk trappenhuis bereikbaar is, en waar buren ook fietsen kunnen plaatsen, telt niet als privé. Die situatie geeft −2 punten in plaats van +3 of +4. Dit is precies het scenario dat in veel benedenwoningen in Den Haag, Rotterdam en Amsterdam onnodig punten kost.

Rekenmodel — punten per pand-archetype

De stap van −2 naar +3 (bij afscheiden van een 30 m² tuin) levert dus 5 WWS-punten netto op — een van de grootste rubriek-7 sprongen voor relatief weinig geld.

Kosten optimalisatie — wat kost het om "privé" te maken?

Maxiko-praktijkprijzen 2026 voor een gemiddelde stadstuin 30-50 m²:

Goedkoopste interventie: schutting + poort (€1.600 - €2.700) voor een tuin die juridisch niet privé was, levert in praktijk 5 punten op. Dat is €320 - €540 per WWS-punt — qua marginale euro-per-punt zit dit in dezelfde orde als aanrechtblad uitrekken in de keuken en duidelijk gunstiger dan een uitbouw of dakterras.

ROI-vergelijking met andere ingrepen

Voor een verhuurder die 5-7 WWS-punten zoekt om de woning over de liberalisatiegrens van 187 punten (vrije sector) te tillen — gereguleerd plafond ligt op 186 punten = €1.228,07/mnd, vrije sector start vanaf 187 punten — is een tuin-upgrade vaak de laagst hangende vrucht.

Tuin-afscheiden is dus binnen de top-3 goedkoopste rubriek-ingrepen — en is bovendien de enige die een negatief getal (−2) wegneemt en daarbovenop positieve punten oplevert. Dat is een dubbele beweging die je bij de meeste andere maatregelen niet ziet.

Voor- of achtertuin — telt allebei?

Ja, mits beide aan de privé-criteria voldoen, tellen ze opgeteld in rubriek 7 — maar wel binnen de cap van 15. Voor een eengezinswoning met 20 m² voortuin + 90 m² achtertuin is de optelsom 110 m² → 6 punten. Veel verhuurders rekenen alleen de achtertuin, wat onnodig punten kost.

Eén caveat: een voortuin die feitelijk publiek toegankelijk is (geen hekje, direct aan de stoep) telt vrijwel nooit als privé. Een voorhekje van 80-100 cm met poort lost dat op voor enkele honderden euro's.

Wanneer telt de tuin niet mee?

• Gemeenschappelijke binnentuin (bv. hofje achter een appartementencomplex met meerdere bewoners): geen rubriek 7. Wel mogelijk relevant voor rubriek 9 (gemeenschappelijke ruimten), maar dat is een ander verhaal en levert lagere punten.
• Gehuurde of in erfpacht uitgegeven volkstuin op afstand: niet, want geen onlosmakelijk onderdeel van het gehuurde.
• Daktuin op gemeenschappelijk dak: alleen privé als eigen, afgesloten gedeelte fysiek bestaat. Zie ook dakterras WWS-punten 2026.
• Patio of binnenplaats die formeel bij de VvE hoort: meestal niet privé, tenzij in de splitsingsakte zo benoemd.

Bewijslast richting Huurcommissie

Bij een toetsing door de Huurcommissie moet de verhuurder de privé-status kunnen onderbouwen. Praktisch betekent dat:

• Tekening of plattegrond waaruit afgrenzing blijkt (BAG-uittreksel of splitsingsakte als appartement).
• Foto's van de afscheiding (schutting, poort, eigen toegang) op de aanvangsdatum van het huurcontract.
• Huurcontract: expliciet benoemen dat de tuin onderdeel is van het gehuurde, met oppervlakte in m².

Documenteer dit vóór de eerste verhuring. Een huurder die later bezwaar maakt verliest vrijwel altijd als de bewijslast op orde is.

Volgende stap

Wil je weten welke punt-ingreep voor jouw pand het meest oplevert per geïnvesteerde euro? Maxiko levert een puntentelling-vóór-en-ná met vaste prijs per scenario. Bekijk onze vaste prijzen voor verbouw en verhuurklare oplevering of lees verder over de twee andere buitenruimte-archetypen: balkon en WWS-punten en dakterras-rekenmodel.