Hoeveel WWS-punten levert een tweede toilet op?

Een tweede toilet in een zelfstandige huurwoning levert 3 WWS-punten op, bovenop de basis van 3 punten voor het eerste toilet. Bij een investering van €3.500-€5.500 levert dat structureel €17-€22 extra huur per maand op zodra je in een gereguleerd segment net onder de liberalisatiegrens van 187 punten (€1.228,07/mnd) zit. Terugverdientijd: 14-22 maanden bruto.

De WWS-regel — exact wat de huurcommissie telt


Bron: Huurcommissie beleidsboek WWS zelfstandige woonruimte versie januari 2026.

Het Woningwaarderingsstelsel rekent toiletten in rubriek 6 (Sanitair) van het WWS voor zelfstandige woonruimte. Volgens het beleidsboek 2026:

• Niet-hangend toilet in aparte toiletruimte: 3 pt
• Niet-hangend toilet in badkamer: 2 pt
• Hangend toilet in aparte toiletruimte: 3,75 pt
• Hangend toilet in badkamer: 2,75 pt

Wastafels in een vertrek of overige ruimte tellen tot maximaal 1 punt per ruimte (uitzondering: in de badkamer geldt geen maximum, daar telt elke wastafel apart).

Belangrijke voorwaarden voor het tweede toilet:

• Het moet vast geïnstalleerd zijn op riolering en waterleiding (geen camping-toilet of macerator-oplossing zonder vaste afvoer).
• Het hoeft niet in een aparte ruimte te zitten; een tweede toilet in de badkamer telt ook.
• Bij onzelfstandige woonruimte (WWS-O) geldt een ander schema (zie verderop).

Bron: Huurcommissie — Beleidsboek waardering huurprijs (rubriek 4 Sanitair).

Wat kost een tweede toilet plaatsen in 2026?

Drie scenario's, gebaseerd op marktprijzen 2026 en eigen Maxiko-projectcalculaties op portiekwoningen in Den Haag en Rotterdam:

In het meest voorkomende scenario voor een verhuurpand — kleine WC-ruimte op de gang of in een kast — zit je tussen €3.500 en €5.500 inclusief btw, leidingwerk en afwerking.

ROI-rekenvoorbeeld — portiekwoning Den Haag

Stel: appartement van 65 m², huidige WWS-score 184 punten (net onder de liberalisatiegrens van 187 punten en €1.228,07/mnd). Een tweede toilet tilt de score naar 187 punten. Daarmee:

• Maandhuur stijgt van €1.205 (op 184 pt) naar €1.228,07 (op 187 pt) = +€23,07/mnd = €276,84/jaar.
• Investering: €4.500.
• Terugverdientijd: 16 maanden brutohuur.
• Daarna: structureel hogere huur én je zit in het geliberaliseerde segment, waar jaarlijkse indexering vrij is (binnen wettelijk maximum van CAO-loonindex + 1%).

Sla je een grens niet, dan is de winst kleiner: in een sociaal-segment pand met 140 punten levert een tweede toilet wel 3 punten op, maar slechts circa €19/mnd extra binnen de gereguleerde tabel.

Wanneer is het NIET rendabel?

Drie situaties waarin je geld weglegt:

1. Score zit ver weg van een grens. Een pand op 165 punten verschuift met 3 punten naar 168 — geen segment-overgang, alleen de gereguleerde tabel-stap (~€19/mnd).
2. WOZ-cap actief. Boven 187 punten geldt de WOZ-cap van 33%: WOZ-componenten worden begrensd waardoor punten boven de cap deels niet doorrekenen. Check eerst je WOZ-aandeel in de puntentelling.
3. Pand staat op de nominatie voor splitsing of volledige renovatie. Dan is een gerichte WWS-puntenswap effectiever (zie onze top-10 WWS-quickwins).

Bron: Volkshuisvesting Nederland — huurprijsgrenzen WWS 2026.

Combineer met andere sanitair-punten

Een tweede toilet wordt sterker in combinatie. Een typisch Maxiko-traject voor een 65 m² portiekwoning combineert:

• Tweede toilet: +3 pt
• Wastafel in slaapkamer: +1 pt
• Tweede douche (apart van bad): +4 pt
• Aanrechtblad verlengen naar ≥2 m: +3 pt (van 4 naar 7)

Totale puntwinst: +11 pt voor circa €11.000-€14.000. Op een pand dat van 178 → 189 punten gaat, is dat een sprong van het sociale naar het geliberaliseerde regime — maandhuur kan dan stijgen van circa €1.165 naar €1.228,07.

Vergeet WWS-O niet bij kamerverhuur

Bij onzelfstandige woonruimte (kamerverhuur) telt een tweede toilet anders mee. In WWS-O zijn extra sanitaire voorzieningen verdeeld over meer kamers, dus de marginale waarde per huurder is lager. Reken altijd door per kamer-eenheid voordat je investeert. De WWS-O huurprijsgrenzen zijn in 2026 conform Bhw-indexatie met circa +3,65% geïndexeerd ten opzichte van 2025 (tijdvak 1-1-2026 t/m 31-12-2026), wat de business-case voor kamerverhuur-investeringen marginaal verbetert.

> Update mei 2026: indexatie-percentage gecorrigeerd na fact-check tegen Bhw-wijzigingen Bijlage I Uhw / WWS Tool 2026 v5.0.

Volgende stap

Wil je weten of een tweede toilet in jouw pand de WWS-grens haalt? Maxiko maakt een puntentelling vóór en ná, met vaste prijs voor de installatie. Bekijk onze vaste prijzen voor WWS-optimalisatie of vraag een puntenscan op locatie aan. We hebben in 2024-2026 ruim 25 panden in de Randstad door dit traject geloodst.