Hoeveel WWS-punten levert een tweede toilet op?
Een tweede toilet in een zelfstandige huurwoning levert 3 WWS-punten op, bovenop de basis van 3 punten voor het eerste toilet. Bij een investering van €3.500-€5.500 levert dat binnen de gereguleerde tabel structureel €17-€22 extra huur per maand op. Dat is 14 tot 22 jaar terugverdientijd op de huur alleen — de investering wordt pas echt interessant als die 3 punten je over de liberalisatiegrens van 186 punten (€1.228,07/mnd) tillen, want vanaf 187 punten vervalt het wettelijke maximum.
De WWS-regel — exact wat de huurcommissie telt
Bron: Huurcommissie beleidsboek WWS zelfstandige woonruimte versie januari 2026.
Het Woningwaarderingsstelsel rekent toiletten in rubriek 6 (Sanitair) van het WWS voor zelfstandige woonruimte. Volgens het beleidsboek 2026:
- Niet-hangend toilet in aparte toiletruimte: 3 pt
- Niet-hangend toilet in badkamer: 2 pt
- Hangend toilet in aparte toiletruimte: 3,75 pt
- Hangend toilet in badkamer: 2,75 pt
Wastafels in een vertrek of overige ruimte tellen tot maximaal 1 punt per ruimte (uitzondering: in de badkamer geldt geen maximum, daar telt elke wastafel apart).
Belangrijke voorwaarden voor het tweede toilet:
- Het moet vast geïnstalleerd zijn op riolering en waterleiding (geen camping-toilet of macerator-oplossing zonder vaste afvoer).
- Het hoeft niet in een aparte ruimte te zitten; een tweede toilet in de badkamer telt ook.
- Bij onzelfstandige woonruimte (WWS-O) geldt een ander schema (zie verderop).
Bron: Huurcommissie — Beleidsboek waardering huurprijs (rubriek 4 Sanitair).
Wat kost een tweede toilet plaatsen in 2026?
Drie scenario's, gebaseerd op marktprijzen 2026 en eigen Maxiko-projectcalculaties op portiekwoningen in Den Haag en Rotterdam:
| Scenario | Werkzaamheden | Kosten incl. btw |
|---|---|---|
| Bestaande aansluiting (badkamer) | Toiletpot + spoelreservoir + montage op bestaande afvoer | €750 - €1.400 |
| Nieuwe aansluiting kort traject (<3 m) | Doorvoer, afvoerleiding 110 mm, watertoevoer, kraanwerk, tegelwerk | €2.500 - €4.000 |
| Nieuwe aansluiting + extra ruimte (gangkast, slaapkamerhoek) | Volledig nieuw schot, ventilatie, verlichting, vloer en wand | €4.500 - €7.500 |
In het meest voorkomende scenario voor een verhuurpand — kleine WC-ruimte op de gang of in een kast — zit je tussen €3.500 en €5.500 inclusief btw, leidingwerk en afwerking.
ROI-rekenvoorbeeld — portiekwoning Den Haag
Stel: appartement van 65 m², huidige WWS-score 184 punten — twee punten onder de liberalisatiegrens van 186 punten, waar €1.228,07/mnd het maximum is. Een tweede toilet tilt de score naar 187 punten. Daarmee:
- Op 184 punten mag je maximaal €1.214,35. Op 187 punten is de woning geliberaliseerd: het wettelijke maximum vervalt. De tabelwaarde bij 187 punten is €1.234,92, dus op papier +€20,57/mnd = €246,84/jaar.
- Investering: €4.500.
- Terugverdientijd op die tabelsprong alleen: ruim 18 jaar. Wat de ingreep werkelijk waard is, hangt af van de vrije huur die je daarna kunt vragen — reken met de huurprijzen in jouw straat, niet met de tabel.
- Daarna: geen wettelijk huurmaximum meer, en de jaarlijkse indexering beweegt mee met de markt in plaats van met de gereguleerde tabel.
Sla je een grens niet, dan is de winst kleiner: in een sociaal-segment pand met 140 punten levert een tweede toilet wel 3 punten op, maar slechts circa €19/mnd extra binnen de gereguleerde tabel.
Wanneer is het NIET rendabel?
Drie situaties waarin je geld weglegt:
- Score zit ver weg van een grens. Een pand op 165 punten verschuift met 3 punten naar 168 — geen segment-overgang, alleen de gereguleerde tabel-stap (~€19/mnd).
- WOZ-cap actief. Vanaf 187 punten geldt de WOZ-cap van 33%: WOZ-componenten worden begrensd waardoor punten boven de cap deels niet doorrekenen. Check eerst je WOZ-aandeel in de puntentelling.
- Pand staat op de nominatie voor splitsing of volledige renovatie. Dan is een gerichte WWS-puntenswap effectiever (zie onze top-10 WWS-quickwins).
Bron: Volkshuisvesting Nederland — huurprijsgrenzen WWS 2026.
Combineer met andere sanitair-punten
Een tweede toilet wordt sterker in combinatie. Een typisch Maxiko-traject voor een 65 m² portiekwoning combineert:
- Tweede toilet: +3 pt
- Wastafel in slaapkamer: +1 pt
- Tweede douche (apart van bad): +4 pt
- Aanrechtblad verlengen naar ≥2 m: +3 pt (van 4 naar 7)
Totale puntwinst: +11 pt voor circa €11.000-€14.000. Op een pand dat van 178 → 189 punten gaat, is dat een sprong van het sociale naar het geliberaliseerde regime — maandhuur kan dan stijgen van circa €1.165 naar €1.228,07.
Vergeet WWS-O niet bij kamerverhuur
Bij onzelfstandige woonruimte (kamerverhuur) telt een tweede toilet anders mee. In WWS-O zijn extra sanitaire voorzieningen verdeeld over meer kamers, dus de marginale waarde per huurder is lager. Reken altijd door per kamer-eenheid voordat je investeert. De WWS-O huurprijsgrenzen zijn in 2026 conform Bhw-indexatie met circa +3,65% geïndexeerd ten opzichte van 2025 (tijdvak 1-1-2026 t/m 31-12-2026), wat de business-case voor kamerverhuur-investeringen marginaal verbetert.
> Update mei 2026: indexatie-percentage gecorrigeerd na fact-check tegen Bhw-wijzigingen Bijlage I Uhw / WWS Tool 2026 v5.0.
Pand met dit vraagstuk?
Stuur je adres + foto's via WhatsApp of e-mail. Quickscan binnen 5 werkdagen, geen verplichtingen.
Gratis quickscan → Prijslijst bekijkenZelf verder rekenen of laten uitzoeken
- Vastgoedcalculator — punten, huurmaximum en rendement zelf doorrekenen.
- WWS-optimalisatierapport (€595 ex btw) — puntentelling plus verbeterroute voor jouw pand.
- Gratis quickscan — adres en foto's insturen, reactie binnen 5 werkdagen.
- Contact — vraag over een concreet pand of een lopend traject.
Volgende stap
Wil je weten of een tweede toilet in jouw pand de WWS-grens haalt? Maxiko maakt een puntentelling vóór en ná, met vaste prijs voor de installatie. Bekijk onze vaste prijzen voor WWS-optimalisatie of vraag een puntenscan op locatie aan. We hebben in 2024-2026 ruim 25 panden in de Randstad door dit traject geloodst.